La actual situación de crisis económica ha dado lugar a un aumento exponencial de litigiosidad judicial. Uno de los ámbitos del que se han visto más afectados ha sido, por razones obvias, el relacionado con la resolución de los contratos de compraventa de viviendas en construcción por parte de los compradores.

En el trasfondo de dichos procedimientos está la imposibilidad de numerosos compradores para poder abonar el precio de la vivienda, o la llamada “estampida desinversora”, que se da en los casos de compraventas realizadas por inversores inmobiliarios en los últimos momentos de la renombrada burbuja, a los cuales ya no les interesa proseguir con la compra por la bajada del precio de la vivienda. Todos ellos buscan la extinción de su contrato alegando supuestas nulidades o incumplimientos contractuales, más o menos graves, de las promotoras inmobiliarias.

La tónica habitual es que los compradores de viviendas, intenten anular o resolver el contrato, con razón o sin ella, apoyándose en  incumplimientos achacables a la promotora relacionados con las características de la vivienda (si es apta para el fin previsto, si sus características son similares a las fijadas en el contrato etc…), falta de entrega de la póliza que garantiza las cantidades abonadas por adelantado, o al socorrido incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda.

El último de dichos incumplimientos, el referido al plazo de entrega de la vivienda, ha generado una gran controversia en cuanto a su carácter resolutorio o no.

La respuesta a dicha cuestión no es sencilla, pero puede resumirse en varios puntos esenciales:

a) Como regla general la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, desde principios de los años noventa hasta nuestros días, establece que el incumplimiento del plazo de entrega posee carácter resolutorio cuando dicho retraso frustra el fin del negocio jurídico. Para decidir si ese retraso frustra el fin del contrato debemos acudir al caso concreto para averiguar si el elemento temporal del cumplimiento tenia una importancia vital para el fin del contrato, según las circunstancias y el contenido del contrato.

Sin entrar en la anterior disquisición, en los últimos años la jurisprudencia ha establecido que dicho retraso produce efectos resolutorios cuando alcanza un límite determinado que frustra las legítimas expectativas del comprador. Dicho límite no es unánime pues sobre el mismo no existe un acuerdo generalizado de nuestros tribunales. Algunas sentencias del Tribunal Supremo lo han establecido en 15 meses, pero la mayoría de la Audiencias Provinciales no exigen un retraso tan elevado para resolver el contrato.

Cuando el retraso es menor, solamente es considerado como un cumplimiento defectuoso, que únicamente da lugar a una indemnización por los daños y perjuicios que haya generado, pero no faculta para resolver el contrato.

Anteriormente, además del elemento objetivo que hemos citado, era necesario acreditar una conducta de la entidad vendedora decididamente rebelde a cumplir el contrato, lo que dificultaba en mayor medida el conseguir un pronunciamiento favorable a la resolución contractual.

b) Recientemente, y debido sobre todo a las leyes de consumidores que obligan a las promotoras inmobiliarias a fijar  en los contratos, normalmente de adhesión, una fecha determinada y clara de entrega de la vivienda a sus compradores, los tribunales de justicia han dictado sentencias en las que se acuerda la resolución de los contratos de compraventa,  a pesar de existir un retraso de unos pocos meses en la entrega, al entender que cuando dicho plazo de entrega se establece en los referidos contratos como un elemento esencial de los mismos, su simple incumplimiento, aunque sea de pocos meses, ya se configura como un incumplimiento resolutorio de la obligación, favoreciendo claramente a los compradores de dichas viviendas.

Frente a las pretensiones resolutorias de los compradores, las opciones de defensa de las promotoras se centran habitualmente en que el mero retraso del plazo de entrega no supone incumplimiento resolutorio, si no un mero cumplimiento defectuoso (basándose en las reglas generales del Código Civil). En otras ocasiones justifican su retraso en problemas de fuerza mayor que les han impedido finalizar la construcción a tiempo.