En la reciente Sentencia del 11/10/12 el Tribunal Supremo (ponente: Arroyo Fiestas), vuelve a tratar el tema de las obligaciones esenciales o accesorias del contrato, y su transcendencia resolutoria.

En el caso de autos, dos mercantiles suscriben un contrato de compraventa en el que la vendedora (Metrovacesa SA) se obligaba a facilitar a la compradora (Jamón y Vino del País SL) la financiación necesaria para abonar el precio de los tres inmuebles objeto del contrato.

Dicha obligación derivaba de contenido de la publicidad entregada por la compradora; y del clausulado del contrato.

La mercantil compradora plantea la resolución del contrato por el incumplimiento, por parte de Metrovacesa, de su obligación de facilitar financiación. La vendedora pide el cumplimiento del contrato.

 Aunque el TS entiende que la citada obligación fue incumplida por Metrovacesa, resuelve desestimando el recurso formulado por la compradora, declarando el cumplimiento del contrato, en base a que:

 1.- La obtención de financiación se plantea como una obligación de medios, no de resultado. La compradora afectada podía haber acudido directamente a una entidad bancaria del mercado para acceder al crédito.

 2.- La citada obligación es accesoria, no esencial. Su incumplimiento no frustra el fin económico del contrato, ya que no afecta a los elementos esenciales del mismo.

 La citada argumentación dada por la sentencia no es clara, y, coincidiendo con Jesús Alfaro Aguila-Real, entendemos que confunde la teoría de los elementos esenciales del contrato (consentimiento, objeto y causa) con el carácter esencial de una obligación.

 Para determinar si una obligación es esencial, y por tanto, si su incumplimiento faculta para la resolución contractual, hay que ver si frustra el fin económico del contrato, quebrantando las expectativas de la otra parte.

 En este caso, entendemos que la obtención de la financiación si era algo esencial para la compradora, que condicionó de forma decisiva su consentimiento.

Cosa distinta sería entender que, al ser una obligación de mera gestión, no de resultado, su incumplimiento no es esencial, pues su cumplimiento no garantizaba a la compradora el acceso a la financiación necesaria para abonar el precio del contrato (la última palabra la tenía el banco). Esta creo que es la opción que elige el Supremo, aunque no se le entienda del todo.

 No obstante, como el TS considera que la vendedora incumplió su obligación de hacer las gestiones necesarias para ofrecer financiación a la compradora, deja abierta la puerta para que esta pueda exigir la reparación de los perjuicios generados por dicho incumplimiento.