Una vez decididos a comprar una vivienda, podemos vernos atraídos por adquirirla mediante las llamadas “cooperativas de viviendas”, las cuales se adornan con la ventaja de unos precios relativamente más bajos que la media del mercado, pero que esconden una serie de responsabilidades y obligaciones, que deben ser conocidos por aquellos que pretenden ingresar como socios en una de ellas.

Y decimos bien ingresar como socios, puesto que lo primero que debemos tener claro, es que las “cooperativas” como vulgarmente se las denomina, son un tipo de sociedad de tipo mutualista, que están reguladas en su mayoría por la legislación emanada de la comunidades autónomas, en concreto, en Andalucía se encuentran reguladas por la Ley 2/1999, de 31 de marzo, de Sociedades Cooperativas Andaluzas, la cual establece que su denominación será la de Sociedades Cooperativas Andaluzas, siendo necesario para adquirir una vivienda edificada en régimen de cooperativa, hacerse socio de la misma, con las obligaciones inherentes a dicha condición.

Las cooperativas de viviendas, son de las llamadas “de consumidores”, siendo su objetivo fundamental la adquisición de terrenos y la edificación en los mismos de viviendas para sus socios, los cuales sufragaran con sus aportaciones monetarias la edificación de las viviendas, convirtiéndose en los promotores de sus propias viviendas, y asumiendo los riesgos que ello conlleva, siendo una de los más significativos, el posible aumento del precio de las mismas por imprevistos surgidos durante el proceso constructivo.

Las Sociedades Cooperativas Andaluzas, se rigen por la ley y por sus estatutos sociales, los cuales establecen las obligaciones y derechos de los socios, la forma de gobierno de la sociedad cooperativa, la forma de ingreso, el fin social de la misma, el tiempo mínimo de permanencia obligatoria del socio etc…, por lo tanto conocer el contenido de los citados estatutos es fundamental antes de incorporarse a una cooperativa, siendo obligación de la entidad cooperativa el entregar una copia de dichos estatutos a los nuevos socios.

El Consejo Rector es el órgano que administra y gestiona la sociedad, teniendo capacidad sancionadora. La Asamblea General, es el órgano formado por todos los socios cooperativistas, que deberá reunirse de forma periódica, y en el cual se adoptaran aquellos acuerdos más importantes para la vida de la cooperativa.

Cuando una ingresa como socio en una cooperativa debe saber que, aunque entrar es muy sencillo, en el caso de querer abandonar la misma antes de tiempo y sin adquirir la vivienda que se le ha adjudicado como socio, salir indemne es más complicado. Pese a que el art. 2 de la Ley de cooperativas andaluzas, establece el principio general de que cualquier socio podrá darse de baja libremente, la mayoría de estatutos limitan dicho derecho, y establecen un tiempo mínimo de permanencia en la cooperativa (el cual, según la legislación andaluza, no podrá nunca ser superior a 10 años), y un tiempo de preaviso mínimo para comunicar la citada baja a la cooperativa.

Las posibles consecuencias de incumplir tanto el tiempo de permanencia mínimo como el plazo de preaviso deben estar previstas en los estatutos sociales, y normalmente serán:

1.- El socio cooperativista que solicite su baja de la sociedad cooperativa incumpliendo el plazo de permanencia mínimo podrá ser obligado por el Consejo Rector de la Cooperativa a continuar ligado a la misma hasta la terminación del periodo de permanencia, y además podrá ser sancionado conforme a los estatutos de la cooperativa.

2.- El socio cooperativista que solicite su baja incumpliendo el plazo de preaviso, podrá ser sancionado conforme a los estatutos de la cooperativa, y se le podrán reclamar los daños y perjuicios causados a la cooperativa por dicha baja.

Lo anterior trae como consecuencia que el derecho de baja de la entidad cooperativa se puede ver seriamente limitado por los estatutos, y que además las cantidades abonadas por el socio cooperativista para adquirir la vivienda, pueden ser seriamente reducidas a la hora de reintegrárselas al que abandona la sociedad antes de lo previsto.

Respecto al derecho de baja se deben tener en cuenta los supuestos tasados que establece la Ley de cooperativas andaluzas en los que la baja del socio puede estar justificada.

Normalmente las cooperativas de viviendas se encuentran gestionadas por una gestora de cooperativas, la cual realiza la administración integral de la cooperativa.

La influencia que una entidad gestora tiene en la cooperativa debe ser limitado, pues de lo contrario, y en el caso de que la gestora controle de forma directa los órganos de gobierno de la cooperativa dejando al margen a los propios socios cooperativistas, podemos encontrarnos ante un negocio simulado, al cual, según establecen diversas sentencias de nuestras AP, se le aplicarían las reglas del Código Civil en materia de compraventa, pues en esos casos la existencia de una cooperativa enmascara lo que en realidad es una promoción privada de viviendas, con la diferencia de obligaciones que ello comporta para los socios.